Дело №                                                       №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес>                                                                                                 06 мая 2024 года

Индустриальный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Емолкиной Е.А.,

при секретаре ФИО8,

с участием истца ФИО5, его представителя по доверенности ФИО17 (от ДД.ММ.ГГГГ № №), представителя истца ФИО6 по доверенности ФИО10 (от ДД.ММ.ГГГГ № №), ответчика ФИО1, представителя ответчиков по доверенности ФИО9 (от ДД.ММ.ГГГГ № №, от ДД.ММ.ГГГГ № №),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5, ФИО6 к ФИО1, ФИО2, действующих также в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества,

по встречному исковому заявлению несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО6 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5, ФИО6 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, действующих также в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи четырехкомнатной <адрес> в <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на втором этаже, с кадастровым номером №, при подписании которого стороны пришли к соглашению, что покупатели внесут задаток в размере <данные изъяты> рублей, а продавцы после его получения, обязуются снять наложенное обременение на указанную квартиру и заключить основной договор купли-продажи жилого помещения в срок до 31 октября 2023 г. В середине октября 2023 г. ФИО5 стало известно, что обременение с жилого помещения не снято, необходимый пакет документов для продажи имущества продавцами, не собран. ФИО5 подготовил дополнительное соглашение о продлении срока заключения основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ, которое ДД.ММ.ГГГГ передал при личной встрече ФИО2 Обязательства со стороны покупателей исполнены в срок и в полном объеме, продавцы до настоящего времени не представили документы, подтверждающие снятие обременения с квартиры, уклоняются от заключения основного договора купли-продажи. При этом, поведение продавцов свидетельствовало, что они сохранили намерения заключить сделку. ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО5 в адрес ФИО1 направлено сообщение о назначении даты заключения основного договора и подачи документов для регистрации права собственности, на что получил отказ по причине того, что возросла рыночная стоимость жилого помещения относительно той, что была согласована сторонами в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ Требование истцов от ДД.ММ.ГГГГ о возврате подписанного ответчиками дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, а также предложение от ДД.ММ.ГГГГ о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, оставлены ответчиками без удовлетворения.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление ФИО5, ФИО6, приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> совершать регистрационные действия в отношении <адрес> в <адрес> (кадастровый №).

В ходе рассмотрения данного дела, ДД.ММ.ГГГГ от представителя несовершеннолетних ответчиков ФИО3, ФИО4 по доверенности ФИО9, действующего на основании нотариальной доверенности с согласия их матери ФИО1, в суд поступило встречное исковое заявление к ФИО5, ФИО6 о признании недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ; отмене обеспечительных мер в виде запрета совершать регистрационные действия в отношении спорного имущества, принятые определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в рамках настоящего дела.

В обоснование встречного искового заявления указано о том, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является сделкой, предполагающей дальнейшее отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в связи с чем, подлежал обязательному нотариальному удостоверению. Указанный предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не был подписан несовершеннолетними продавцами, которым на тот момент уже исполнилось 14 лет, и не был нотариально удостоверен, т.е. не соблюдена нотариальная форма сделки, что влечет ее ничтожность в силу ч. 3 ст. 163 ГК РФ. Полагают, что такой договор является недействительным и в соответствии со ст. 166, 167 ГК РФ не влечет правовых последствий, не порождает для сторон прав и обязанностей.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное встречное исковое заявление принято к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальными исковыми требованиями. К участию в деле по встречному исковому заявлению в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены родители несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 и Министерство социальной защиты <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО5 (ответчик по встречным требованиям) заявленные исковые требования поддержал в полном объеме. Дополнительно суду пояснил, что интерес к приобретению квартиры ответчиков не утратил, является генеральным директором строительной компании, деньгами располагает, к приобретению квартиры подготовился заранее и взял беспроцентный займ в своей компании, и на момент сделки имел денежные средства. Продажа своей квартиры носила сопутствующий характер. Сделка сорвалась по вине ответчиков. При этом ему необходимо было понимать, куда переводить денежные средства для обеспечения законных интересов несовершеннолетних детей. Ответчики не были готовы пойти на сделку, поскольку имелось обременение на квартиру, доли на детей выделены не были. При этом, при личных встречах обе стороны продолжали обсуждать договоренности. ФИО1 информировала его о том, что собирает документы, обсуждались различные моменты, касающиеся действий ответчиков по оформлению документов и выделу долей на несовершеннолетних детей. ФИО1 сообщила, что все вопросы, касающиеся сделки необходимо обсуждать только с ней. ФИО7 предлагала перейти к заключению основного договора. Полученные от него денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, ответчики вложили в строительство дома. Дополнительное соглашение о продлении срока заключения основного договора купли-продажи квартиры было передано ответчику ФИО2 во дворе дома, обратно не возвращено. ДД.ММ.ГГГГ ответчики письменно сообщили, что не готовы заключать договор на прежних условиях и готовы продать квартиру только по рыночной цене. ДД.ММ.ГГГГ на сделку выйти не удалось, поскольку доли не были выделены, обременение не снято. Просил удовлетворить первоначальные требования в полном объеме. В удовлетворении встречного иска просил отказать.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 (ответчика по встречным требованиям) по доверенности ФИО17 исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении доводам. Возражал против удовлетворения встречных исковых требований, поскольку в действиях ответчиков усматривается злоупотребление правом и недобросовестное поведение. Ответчиком не оспаривается, что сроки сделки переносились, ФИО18 воспользовались денежными средствами истца, уплаченными им в качестве задатка по предварительному договору. Указанные денежные средства были возвращены только в процессе рассмотрения дела, что свидетельствует о том, что интерес к сделке ответчиками не был утрачен. Отказ от сделки заявлен ответчиками после того, как цена на квартиру начала расти. Подтверждением того, что дополнительное соглашение передано ответчикам является договор на оказание юридических услуг. Истцы, в отличие от ответчиков, действовали добросовестно, не создавая иллюзии, а фактически исполняя принятые на себя обязательства.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 (ответчика по встречным требованиям) по доверенности ФИО10 поддержала исковые требования в полном объеме, суду пояснила, что предложение к заключению основного договора купли-продажи квартиры явствовало из переписки между сторонами. Истцы внесли задаток в счет основного договора в размере <данные изъяты> рублей, указанная сумма является значительной. Стороны являются соседями, давно общаются, между ними возникла договоренность о том, что сделка будет совершена на условиях предварительного договора. Ответчики воспользовались денежными средствами истцов на беспроцентной основе и не собирались возвращать их до обращения в суд. В связи с указанными действиями ответчиков истцы обращались в полицию. Обе стороны своими конклюдентными действиями подтверждали намерение заключить основной договор, при этом ответчики недобросовестно сорвали сделку. Истцы рисковали, заключая договор с ответчиками. Ответчик знала, что сделка должна иметь нотариальную форму, также знает, каким образом заключаются договоры, поскольку занимается предпринимательской деятельностью, в связи с чем, говорить о том, что она при заключении договора полностью полагалась на истца безосновательно. Полагает, что при вынесении решения необходимо учитывать взаимоотношения сторон, их дружеские отношения. Предварительный договор купли-продажи не прекратил действие. В преамбуле договора указано, несовершеннолетние дети действуют в лице своего законного представителя. ФИО1 выступает как законный представитель своих несовершеннолетних детей, она от их имени подавала заявление. Несовершеннолетние знали о предстоящей сделке, поскольку они дома все общаются между собой. Квартира истцов должна была купить другая соседка сторон. ФИО1 подходила к этой соседке и просила перенести сделку. Ответчики своими действиями подтверждали свое намерение заключить договор, интерес к сделке ими утрачен не был. В данной ситуации применяется принцип эстопель. Имеет место злоупотребление правом со стороны ответчиков. Истец общался с ФИО2, что подтверждается голосовым сообщением, в котором ответчик говорит, что все договоренности сохраняются и договор будет заключен на прежних условиях. Просила удовлетворить первоначальные исковые требования и отказать в удовлетворении встречных исковых требований.

В судебном заседании ответчик ФИО1 с заявленными требованиями не согласилась, пояснив, что истец является юристом, продавцы при заключении договора положились на него, следовали его советам. При встрече с ФИО11 были обговорены все условия сделки, при этом у него не было всей суммы для покупки квартиры. Ответчики были готовы съехать из квартиры уже в ДД.ММ.ГГГГ года. ДД.ММ.ГГГГ ответчик понимала, что у истца нет всей суммы, при этом ДД.ММ.ГГГГ стало известно, что договор нужно оформлять у нотариуса. Кроме того, ответчики не знали, что необходимо получить разрешение опеки на продажу квартиры. Истец сам не связывался с ними, и стало понятно, что интерес к покупке квартиры у него утрачен. Дата выхода на сделку не была определена. ДД.ММ.ГГГГ переписка между сторонами продолжилась, одновременно с этим истец искал покупателя на свою квартиру, а ответчики искали других покупателей. ДД.ММ.ГГГГ было перенесено обременение с квартиры на дом. ДД.ММ.ГГГГ при встрече истец пояснил, что отказывается покупать квартиру по рыночной цене. ДД.ММ.ГГГГ ответчиками направлено в адрес истцов уведомление о предоставлении реквизитов для возврата ранее уплаченного задатка по предварительному договору, ответ на которое так и не поступил. Добавила, что для закрытия ипотеки ответчикам был нужен полный расчет с истцом, либо предлагался вариант переноса обременения с квартиры на дом. Предварительный договор был заключен на стадии фундамента дома. Нереально было построить дом за несколько месяцев, о чем ответчик предупреждала истца. Просила отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме, встречные исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО12, ФИО2, истцов по встречному иску несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 по доверенности ФИО9 с заявленными первоначальными исковыми требованиями не согласился, поддержав доводы своих письменных возражений. В силу п. 28 ПП ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается. Применительно к предмету спору, срок для заключения основного договора истек ДД.ММ.ГГГГ. Новый срок сторонами предварительного договора не согласовывался. До его истечения стороны не только не заключили основной договор, но ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор. Таким образом, предусмотренные предварительным договором обязательства были прекращены. Вопреки утверждениям истцов, обязательства не были выполнены ими в срок до ДД.ММ.ГГГГ, они не были готовы к заключению основного договора купли-продажи в связи с тем, что не располагали денежными средствами для оплаты оставшейся суммы покупаемого имущества. До ДД.ММ.ГГГГ г. истцы искали покупателя на свою квартиру, чтобы продать ее, и только затем купить спорную квартиру у ответчиков. Законом не предусмотрено направление заявления о расторжении предварительного договора после его прекращения. Необоснованного уклонения со стороны ответчиков от заключения основного договора стороной истцов не доказано. Направление покупателями продавцам предложения заключить договор купли-продажи в редакции от ДД.ММ.ГГГГ не являлось требованием об исполнении условий предварительного договора на ранее согласованных условиях, а было самостоятельной офертой, которую продавцы акцептовать не обязаны в соответствии с принципом свободы договора, в том числе по причине изменения рыночной стоимости квартиры. Из обстоятельств дела не следует, что срок заключения основного договора в безусловном порядке должен сдвигаться. Все действия сторон после ДД.ММ.ГГГГ не были связаны с необходимостью исполнения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку он прекратил свое действие, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, а являлись новыми отдельными попытками в заключении договора купли-продажи квартиры. Из претензии истцов следует, что между сторонами имеется спор относительно возврата уплаченных покупателями денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, что свидетельствует об утрате интереса сторон к заключению основного договора. Дополнительно указал, что предварительный договор не был заключен в установленном законом порядке, так как не был подписан несовершеннолетними ФИО3 и ФИО4, достигшими к моменту подписания предварительного договора четырнадцатилетнего возраста. В силу положений п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ, несовершеннолетние должны были подписывать данный оговор самостоятельно, с письменного согласия родителей. С учетом изложенного, просил суд в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать; удовлетворить встречные исковые требования несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 о признании недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ

В ходе судебного заседания, по ходатайству истца ФИО5 допрошен свидетель ФИО13

Из показаний свидетеля ФИО13 следует, что она является соседкой семьи ФИО19 и семьи ФИО18, работает учителем начальных классов в школе, которую посещают дети сторон. Ей стало известно о том, что ФИО18 должны были продать свою квартиру ФИО19, поскольку ее мать намеревалась приобрести квартиру ФИО19. Пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО20 и ее матерью заключен предварительный договор купли-продажи квартиры ФИО19 в срок до ДД.ММ.ГГГГ г. Со слов ФИО5 ей известно, что к концу октября семья ФИО18 планировали завершить строительство своего дома и освободить свою квартиру, которую должен был приобрести и въехать ФИО5 со своей семьей. В ДД.ММ.ГГГГ г. ей позвонила ФИО1, сообщила, что дом не успевают достроить, в связи с чем, сроки продажи ее квартиры переносятся на более поздний срок. Дополнительно пояснила, что в начале октября случайно встретила ФИО2, и спросила, не пора ли ей снимать деньги со счета в банке для покупки квартиры ФИО5, потому что все участники сделки ждали завершения строительства дома ФИО18. Он ответил, что снимать деньги рано, стройка дома продолжается.

В судебное заседание истец по первоначальным требованиям ФИО6, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, не явилась, о причинах неявки не сообщила, обеспечила явку своего представителя ФИО10

В судебное заседание ответчик по первоначальным требованиям ФИО2, ответчики по первоначальным требованиям - истцы по встречным требованиям ФИО3, ФИО4 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном порядке и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, обеспечили явку своего представителя ФИО9

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Министерства социальной защиты <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений относительно исковых требований не представил. Представитель по доверенности ФИО14, принимавшая участие в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, пояснила, что государственный орган охраняет интересы несовершеннолетних, находящихся под опекой. В интересах несовершеннолетних по делу действуют их законные представители – родители. Квартира не продана, последствия для несовершеннолетних не наступили, дети остались при своем. Стоимость квартиры повысилась, соответственно и стоимость доли детей также возросла. Основной договор купли-продажи квартиры должен быть оформлен у нотариуса. Продавцам дано разрешение органа опеки на продажу квартиры. В случае, если бы сделка состоялась, то права несовершеннолетних собственников не были бы нарушены, поскольку в их интересах действовали их законные представители – родители.

Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения сторон, лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Как следует из статьи 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО2 с одной стороны (продавцы) и ФИО5, ФИО6 с другой стороны (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – Договор), согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на 2 этаже, с кадастровым номером №.

В соответствии с п. 1.2 Договора жилое помещение принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности, по <данные изъяты> доли каждого в праве собственности на квартиру.

Согласно п. 1.3 Договора, стороны обязались заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 2.2 Договора определено, что цена жилого помещения на момент заключения основного договора не должна превысить <данные изъяты> рублей.

Покупатели производят уплату цены жилого помещения в течение 5 банковских дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавцов к покупателям (пункт 2.3); покупатели при подписании настоящего договора уплачивают продавцам 4 000 000 рублей, в качестве задатка, в обеспечение своих обязательств по настоящему договору. Сумма, уплаченная покупателями в качестве задатка, входит в цену жилого помещения по основному договору (пункт 2.4).

В соответствии с п. 2.8 Договора, продавцы, получив платеж, указанный в п. 2.4, обеспечивают выполнение всех необходимых действий для снятия следующих обременений, наложенных на жилое помещение в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ: обременение Договором ипотеки №-НКЛ 1 от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО «Сбербанк России». Продавец обязуется предоставить соответствующее подтверждение покупателям до момента заключения основного договора.

Продавцы обязуются ко дню подписания основного договора обеспечить выполнение всех необходимых действий для снятия продавцов с регистрационного учета в жилом помещении и регистрации их в ином месте (пункт 2.12).

В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (пункт 3.2).

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (пункт 5.1); настоящий договор может быть пролонгирован или расторгнут по соглашению сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ (пункт 5.3).

Договор подписан сторонами: ФИО1 за себя лично и как законный представитель за несовершеннолетних ФИО3, ФИО4; ФИО2, ФИО5, ФИО6

В обеспечение обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 на счет получателя ФИО2 перечислены денежные средства в размере <данные изъяты>, что подтверждается квитанцией ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ; на счет получателя ФИО1 – денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей.

Стороны не отрицали факт, что до указанного в предварительном договоре срока – ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи спорной квартиры заключен не был.

Рассматривая требования несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, суд не находит оснований для их удовлетворения в силу следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей - родителей и усыновителей. Если такая сделка была совершена без письменного согласия законных представителей, то она считается недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей (пункт 1 статьи 64, пункт 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем родители не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия (пункт 2 ст. 64 ГК РФ).

В отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, установлены особые правила. Такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению независимо от возраста несовершеннолетнего. При этом несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Для совершения сделки также необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ; п. 3 ст. 60 ССКРФ; ч. 1 ст. 21 Закона № 48-ФЗ).

По правилам пункта 3 статьи 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.

На основании пункт 2 статьи 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии со статьей 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

В пункте 1 статьи 163 ГК РФ закреплено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате или нотариальной деятельности.

С учетом приведенных правовых норм, доводы встречного искового заявления о недействительности (ничтожности) предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ввиду его не подписания лично несовершеннолетними ФИО3, ФИО4, достигших четырнадцатилетнего возраста, а также не удостоверения нотариусом, суд считает, не состоятельными.

Суд исходит из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей, поскольку доказательств обратному, не представлено.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, составленном сторонами в простой письменной форме, указано, что продавцы ФИО3 и ФИО4 действуют в лице законного представителя (матери) – ФИО1, ей же подписан договор за несовершеннолетних детей.

Из обстоятельств дела следует, что причиной отчуждения продавцами в будущем спорного жилого помещения является переезд на другое место жительства в целях улучшения жилищных условий как семьи в целом, так и каждого из детей.

По своей правовой природе предварительный договор является организационным соглашением, направленным на возникновение у сторон договора обязанности заключить в будущем имущественный договор.

Следовательно, заключение предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости направлено на возникновение обязанности у сторон в будущем заключения основного. Продажа и осуществление регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в момент заключения предварительного договора не предполагается. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022, при заключении предварительного договора у договаривающихся сторон согласно статье 429 ГК РФ возникает обязанность заключить сделку, в том числе сделку по отчуждению имущества, на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества, как правило, имеет своей целью юридически связать стороны, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

В данном случае, подписывая за несовершеннолетних продавцов предварительный договор купли-продажи квартиры, мать детей ФИО1 выразила согласие на заключение ими в будущем, основного договора купли-продажи квартиры на условиях, согласованных между сторонами в предварительном договоре. Предварительный договор не подразумевает сам факт отчуждения имущества, в связи с чем, на этапе заключения предварительного договора его подписание непосредственно несовершеннолетними продавцами и удостоверение сделки нотариусом ввиду наличия собственников - несовершеннолетних лиц, не требовалось.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ предусмотрена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Как следует из п. 3 ст. 307 ГК РФ, при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу ч. 1 ст. 165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной.

Согласно п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ФИО1, ФИО2, в счет исполнения условий предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, приняли от ФИО5 денежные средства в размер <данные изъяты> рублей и удерживали их до полного возврата покупателям ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, после заключения спорного договора, продавец ФИО1 вела активную переписку с покупателем ФИО5, в том числе о фактическом получении указанных денежных средств на счет в банке, ведении строительства своего жилого дома, в том числе на принятые денежные средства от покупателей, что не оспаривалось самим ответчиком ФИО1.

Таким образом, все стороны договора, полагались на действительность спорного договора.

При указанных обстоятельствах, суд находит действия ответчиков, ссылающихся на недействительность договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ в связи с несоблюдением нотариальной формы и не подписанием его лично несовершеннолетними продавцами, как недобросовестное поведение.

Оснований для удовлетворения требований о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, не имеется.

Рассматривая требования ФИО5, ФИО6 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд руководствуется следующим.

В силу п.п. 4, 5 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с п. 27, п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в пункте 1.3 содержит однозначное условие о заключении основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование своих доводов истцы по первоначальным требованиям ФИО19 ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГГГ передали при личной встрече ФИО2 дополнительное соглашение о продлении срока для заключения основного договора на условиях предварительного от ДД.ММ.ГГГГ, выразив таким образом интерес к совершению основной сделки.

Между тем, надлежащих доказательств тому, что указанное дополнительное соглашение, либо предложение о заключении основного договора до ДД.ММ.ГГГГ действительно было вручено, либо направлено стороне продавцов, в материалы дела не представлено.

Заключение ФИО5 и ООО СК «Мега Строй ДВ» договора беспроцентного займа с сотрудником № от ДД.ММ.ГГГГ на получение заемных денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, также не может быть расценено судом о готовности истцов к заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры на условиях предварительного от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку истцами не направлено соответствующее уведомление продавцам имущества.

В соответствии условиями Договора (пунктами 2.8, 2.12), продавцы обязались до ко дню подписания основного договора купли-продажи имущества (т.е. к ДД.ММ.ГГГГ) выполнить действия для снятия обременения, наложенного на квартиру Договором ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО Сбербанк, предоставить соответствующее подтверждение покупателям, а также выполнить действия для снятия продавцов с регистрационного учета и регистрации их в ином месте.

Согласно документально подтвержденным сведениям, предоставленным по запросу суда нотариусом ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ, в ноябре ФИО5, ФИО6 обратились в нотариальную контору с консультацией о покупке квартиры, владельцами которой являются несовершеннолетние лица. Был разъяснен порядок удостоверения договора и необходимый пакет документов для проведения подготовительной работы.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес нотариуса от ФИО1 поступил пакет документов на квартиру по адресу: <адрес>. В этот же день нотариусом произведен запрос в ЕГРН в отношении объекта недвижимости, из представленной выписки квартира находилась под обременением (Ипотека ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, судом достоверно установлено, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. обременение с квартиры снято не было, в связи с чем, обязательства продавцов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не были исполнены.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ни одна из сторон Договора другой стороне соответствующего предложения до указанной в Договоре даты ДД.ММ.ГГГГ не направила и к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, в связи с чем, соответствующее обязательство по предварительному договору прекращено ДД.ММ.ГГГГ

Доводы истцов ФИО5, ФИО6 и их представителей по доверенности ФИО17, ФИО10 относительно того, что несмотря на не заключение основного договора купли-продажи квартиры до ДД.ММ.ГГГГ, сторонами совершались конклюдентные действия направленные на заключение договора в будущем, суд находит не состоятельными.

Постановка строящегося продавцами дома на кадастровый учет (о чем ФИО1 сообщила ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ посредством переписки в мессенджере), получение семьей ФИО18 разрешения органов опеки и попечительства на продажу спорной квартиры (ДД.ММ.ГГГГ), направление ФИО1 документов нотариусу для подготовки договора купли-продажи спорного жилого помещения (ДД.ММ.ГГГГ), не свидетельствуют о совершении стороной сделки действий по заключению договора купли-продажи спорного имущества на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного с ФИО5, ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из представленной ФИО5 нотариально удостоверенной переписки с ФИО1 посредством мессенджера «Whats App», а также подтверждается пояснениями свидетеля ФИО13, в начале ДД.ММ.ГГГГ г. сторонам спорного Договора было известно, что до установленного в Договоре срока – ДД.ММ.ГГГГ сделка по купли-продажи квартиры не состоится, в связи с чем, стороны, действуя в соответствии с установленным законодательством порядком, и действительно желая заключить в будущем договор купли-продажи квартиры именно на условиях, согласованных при заключении предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ, имели возможность до истечения установленного срока согласовать иной срок, сопоставимый с необходимостью выполнить действия для устранения объективных причин, препятствующих заключению основного договора до ДД.ММ.ГГГГ

Между тем, ни одной из сторон Договора, вопреки доводам стороны истцов по первоначальным требованиям, таких действий до истечения установленного срока - ДД.ММ.ГГГГ не предпринято.

На момент направления ФИО5 в адрес семьи ФИО18 претензии от ДД.ММ.ГГГГ о заключении основного договора на условиях предварительного от ДД.ММ.ГГГГ (с приложением проекта основного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ), у ответчиков по первоначальным требованиям отсутствовала обязанность по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости в связи с прекращением соответствующего обязательства ДД.ММ.ГГГГ.

Суд находит также не состоятельными доводы представителя истца ФИО6 по доверенности ФИО10 о том, что к спорным правоотношениям следует применить разъяснения Верховного Суда РФ, указанные в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в части того, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Как следует из условий предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость недвижимого имущества согласована сторонами не более <данные изъяты> рублей, при этом покупателя при заключении Договора возникло обязательство внести денежные средства в размере 4 <данные изъяты> рублей, что было ими исполнено в установленные срок и объеме.

Предметом указанного Договора определено конкретное имущество, находящее в момент заключения Договора в общей долевой собственности продавцов, т.е. объект продажи не будет создан или приобретен продавцов в будущем. Кроме того, внесение денежных средств в размере <данные изъяты> рублей составляет около 36 % от общей стоимости объекта недвижимости, что не составляет ее существенную часть.

При указанных обстоятельствах, суд, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО5, ФИО6 о возложении обязанности на ответчиков заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Рассматривая ходатайство об отмене обеспечительных мер в виде запрета совершать регистрационные действия в отношении спорного имущества, принятые определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, заявленное представителем ответчиков (истцов по встречным исковым требованиям) по доверенности ФИО9 одновременно с предъявлением встречного искового заявления, суд не находит оснований для его удовлетворения на данной стадии рассмотрения дела, поскольку в силу положений ч. 3 ст. 144 ГПК РФ меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Суду не представлено исключительных доказательств, в силу которых, судом могло бы быть принято решение о снятии обеспечительных мер до вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления ФИО5, ФИО6 к ФИО1, ФИО2, действующих также в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества – отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО6 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Индустриальный районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий                                                                            Емолкина Е.А.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.